近日，南京市规划局官方网站上，发布了一则下关梅家塘增补地块规划用地性质调整公示，这幅1.1万平方米的地块，用地性质从原来的住宅用地，调 整为商业办公用地。该地块所在区域，就是著名的下关商茂地王所处地。昨日，南京市国土局相关负责人明确表示，2010年11月19日被南京商茂房地产公司 以5.65亿元拍下的下关梅家塘地块，已经于今年被南京市政府收回。

　　高价拿地，南京商茂负责人曾激动失语

　　2010年11月19日，当时的土地拍卖仍设在南京市珠江路同仁西街的原 国土拍卖大厅。编号为NO.2010G44下关梅家塘地块吸引了下关城市建设集团、中粮集团和南京商茂房地产公司三家竞买单位。该地块位于下关区惠民大道 以东、二板桥以西，新兴路以南，南惠路以北，出让面积为13174.1平方米，用地性质为二类居住用地，容积率为3.5，挂牌起拍价为3.7亿元 （8024元/平方米）。经过三家竞买单位39轮的激烈争夺，该地块最终以5.65亿元的高价成交。折算下来，该地块的楼面地价达到了12253元/平方 米，这一楼面地价和当时周边在售的商品住宅价格相近，成为当时下关的单价“地王”。

　　当时，南京商茂集团董事长肖梅也亲临拿地现场。在成 功拿地之后，面对大批媒体的包围采访，肖梅一度因激动而失语，停顿了好一会之后，才表示看好下关地区的发展前景。随后，南京商茂集团相关人士透露，该地块 规划要点规定要兴建一幅3816.7平方米的绿地，该绿地也被纳入了容积率计算。如果撇除这一因素，该地块的实际楼面地价为9501元/平方米。

　　规划调整，梅家塘用地性质变更

　 　商茂地产拿下的梅家塘地块，其实际出让面积为13174.1平方米，不过项目规划面积达到了27904.8平方米，项目被分为了两个片区。2012年 12月8日，南京市规划局官方网站上发布了梅家塘地块用地性质调整公示。公示表示，由于地块紧邻惠民大道高架桥，南京下关区政府拟将该地块调整为商业办公 用地。南京市规划局相关负责人表示，规划的调整主要是基于该地块临近高架不适宜居住，改为商业办公用地，更符合滨江大开发的需求。2013年4月底，南京 市规划局官方网站上，发布了一则下关梅家塘增补地块规划用地性质调整公示，将项目另一个片区的用地性质，从住宅用地更改为商业办公混合用地。

　 　已经被开发商拍下的地块，为什么由南京市下关区政府出面，申请进行用地性质的改变？对于该地块出现土地规划性质的变更，不少业内人士表示在意料之中。 “12253元/平方米的楼面地价，开发后房价势必要超过2万元/平方米，这仅仅还是保底价格”，业内人士分析，而周边目前在售房源价格多在 15500-20000元/平方米左右，其中市场接受度最高的便是世茂外滩新城和边城世家项目，其余2万元/平方米以上的楼盘去化均较为缓慢，不更改规划 开发商未来开发建设将会很难进行。

　　而下关区住建局相关人士透露，土地出让成功之后，开发商一直没有将土地出让金5.65亿元全部缴纳完 毕。政府部门多次和开发商接触，希望他们补足相关费用，但一直没有结果。在经过多个政府部门的协商之后，该地块已经从去年开始进入土地退地程序。不过，南 京商茂集团的公开信息中，并没有透露该地块的退地事宜。

　　用地收回，7400万元保证金退还开发商

　　昨日，南京市国土局表示，南京商茂地产2010年竞得的梅家塘地块，已经于日前被收回了土地使用权。国土局相关人士表示，由于下关梅家塘片区规划调整，梅家塘地块“终止出让”。

　　按照南京市此前的退地做法，国土局将没收开发商的土地竞买保证金。不过，南京市国土局相关人士表示，由于梅家塘地块进行用地性质变更，是政府的原因导致，因此此前南京商茂缴纳的7400万保证金予以退还。

　　闲置土地政策解读

　　2012年6月7日，国土资源部发布中华人民共和国国土资源部令，《闲置土地处置办法》已于2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，自2012年7月1日起施行。办法规定， 闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。对于闲置 土地，将由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十 征缴土地闲置费，满2年可无偿收回土地使用权。土地闲置费不得列入生产成本。

　　对未动工开发土地给予处罚主要是为了打击开发商的囤地行 为，但究竟如何理解“动工开发”，一直未有定论，此前便有开发商以“工程已奠基”为由规避“闲置土地”一说，或开来几辆挖土机、打桩机假装开工，但之后便 一直闲置。《闲置土地处置办法》对此予以明确，“动工开发是指：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础 桩；其他项目，地基施工完成三分之一。”

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